Российский рынок недвижимости ожидают фундаментальные изменения, которые перевернут представление о доступности жилья для миллионов граждан. По прогнозам ведущих экономистов, настоящее оживление рынка произойдет только к концу 2027 года, когда ключевая ставка снизится, а стоимость жилья и заработные платы найдут столь необходимое равновесие. Этот прогноз представил бывший министр финансов, экономист Михаил Задорнов в интервью РИА Новости.
Оживление рынка при прочих равных произойдет лишь к концу 2027 года. К тому времени стоимость денег придет в норму, а стоимость жилья и заработные платы найдут точку равновесия
Эксперт напомнил, что девелоперы почти пять лет существовали «на допинге» — масштабных стимулирующих льготных программах ипотечного кредиования. За этот период от двух с половиной до трех миллионов российских семей получили жилищный кредит, что создало искусственный спрос и привело к значительному дисбалансу на рынке .
Статистика подтверждает серьезность сложившейся ситуации. С 2019 по 2023 год стоимость жилья в среднем по России выросла на впечатляющие 70%, в то время как зарплаты увеличились лишь на 35%. Такой разрыв сделал жилье значительно менее доступным для большинства граждан, несмотря на кажущуюся активность на рынке.
Задорнов подчеркивает, что дальнейшая поддержка льготных программ была бы неправильной стратегией. Эти меры создали «ненормальные условия» и привели к «долгому искусственному подогреву спроса». Теперь необходимо реально сбалансировать рынок, позволив ему адаптироваться к естественным экономическим механизмам.
Влияние высокой ключевой ставки на рынок недвижимости
Текущая монетарная политика Центробанка играет ключевую роль в охлаждении рынка. Высокая ключевая ставка делает ипотечные кредиты менее доступными, что закономерно снижает спрос. По мнению аналитиков рейтингового агентства «Эксперт РА», восстановление спроса на недвижимость ожидается именно по мере приближения ключевой ставки к значению в 10%.
В 2025-2026 годах эксперты прогнозируют сохранение ограниченного спроса на недвижимость из-за высокой ключевой ставки Банка России и, как следствие, высоких ставок по рыночным ипотечным программам. Дополнительным фактором станет «умеренно высокий запас нераспроданных площадей, сформировавшийся у застройщиков по состоянию на конец 2024 года».
Рост арендного рынка как временное решение
На фоне удорожания ипотеки многие граждане переключились на аренду жилья, что вызвало беспрецедентный рост спроса и цен на этом рынке. По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», в 2023 году ставки аренды квартир показали значительный рост, особенно в четвертом квартале.
Аналитики отмечают, что растущий спрос и сокращающееся предложение на рынке аренды привели к активному росту цен. Наиболее заметно подорожали однокомнатные квартиры и студии, как наиболее доступный вариант аренды. В среднем по стране за 2023 год ставки на однокомнатные квартиры поднялись на 21,7%, двухкомнатные — на 19,3%, трехкомнатные — на 15,2%.
Прогноз цен на новостройки до 2030 года
Согласно экспертным оценкам, рост цен на жилье в российских новостройках в 2025-2030 годах будет опережать инфляцию, причем с 2027 года этот разрыв станет двукратным. В текущем году прогнозируемый рост цен на новостройки составит 8,3% при инфляции 6,5%.
В 2026 году темпы подорожания строящегося жилья замедлятся до 6,1% при инфляции в 4,5%. Однако в 2027 году аналитики предполагают значительное повышение темпов удорожания новостроек — в среднем на 9,3% при инфляции на уровне 4%. Это будет максимальное значение в рассматриваемом периоде.
В 2028-2030 годах пропорция сохранится в пользу новостроек, рост цен на которые будет вдвое опережать инфляцию. К 2030 году темпы роста цен составят 9% при инфляции на уровне 4%.
Факторы будущего восстановления рынка
Эксперты выделяют несколько ключевых факторов, которые будут способствовать восстановлению рынка недвижимости к концу 2027 года. По мере снижения ключевой ставки и приближения ее к 10-процентному значению аналитики ожидают восстановления спроса на недвижимость со стороны населения, в том числе за счет отложенного спроса, сформировавшегося в 2025-2026 годах из-за неблагоприятных макроэкономических условий.
Дополнительным драйвером спроса на недвижимость в среднесрочной перспективе может стать сформировавшийся у населения высокий объем накоплений благодаря высоким ставкам в экономике. Также ожидается сохранение тренда на увеличение числа вводов проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в перспективе 2025-2026 годов.
Риски формирования «пузыря» на рынке недвижимости
Центробанк выражает обеспокоенность возможным формированием «пузыря» на рынке новостроек. Согласно Обзору финансовой стабильности за IV квартал 2024 года — I квартал 2025 года, индикатор пузыря на рынке недвижимости вырос до максимума с 2016 года.
На первичном рынке недвижимости до второй половины 2024 года наблюдался рост всех показателей, что увеличивало риск возникновения пузыря в данном сегменте. Однако на фоне завершения массовой льготной ипотеки и высоких ипотечных ставок рост ипотечных выдач замедлился, что позволило сократить риски возникновения пузыря в конце прошлого года.
Эксперты отмечают, что риск формирования пузыря на рынке новостроек действительно существует, особенно в связи с увеличивающимся разрывом между темпами роста доходов потенциальных покупателей и арендных ставок. Однако есть и много факторов, препятствующих его реализации, включая понимание потребности в жилье в крупных городах у россиян, желающих в них переселиться, и снижение темпов строительства.
Ожидается, что в течение следующих двух лет рынок недвижимости будет проходить через период коррекции и адаптации к новым экономическим реалиям. Этот процесс, хотя и болезненный для некоторых участников рынка, необходим для создания здоровых и устойчивых условий для развития жилищного сектора в долгосрочной перспективе.
К концу 2027 года, по мнению экспертов, рынок достигнет естественного баланса, где стоимость жилья будет соответствовать платежеспособному спросу населения, а ипотечное кредитование станет доступным без искусственных стимулов. Это создаст основу для устойчивого развития рынка недвижимости в последующие годы.