Стройка замерла: почему в российских городах-миллионниках перестали возводить новое жилье
Прошедший год стал для строительной отрасти России периодом вынужденной паузы. Девелоперы резко сократили вывод на рынок новых жилых комплексов, а в ряде мегаполисов падение запусков оказалось двузначным. Данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС) свидетельствуют: в 2025 году объём стартовавших проектов уменьшился на 12 процентов по сравнению с предыдущим годом и составил 41,3 миллиона квадратных метров. Это возвращение к показателям 2021–2022 годов, когда рынок только оправлялся от предыдущих потрясений.
Наиболее драматичная ситуация сложилась в Уфе: там ввод новых объектов рухнул на 35 процентов. В Ростове-на-Дону падение достигло 29,6 процента, в Москве — 29,2 процента. Самара недосчиталась 23 процентов новых проектов. В Перми спад составил 10,5 процента, в Воронеже — 6,1, в Новосибирске — 5,9, в Челябинске — 4,9, в Казани — 3,6, в Красноярске — 2,7 процента. Таким образом, из двадцатки крупнейших городов лишь в нескольких удалось удержать позиции, но общая картина говорит о системном кризисе.
Руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин в комментарии «Известиям» подчеркнул, что девелоперы вынужденно тормозят строительство при неблагоприятных экономических условиях и высокой неопределённости. Особую тревогу вызывает ситуация в столице: сокращение запусков там столь значительно, что покупателям не стоит рассчитывать на замедление роста цен. Рост цен в столице замедляться не будет, а тем более они не снизятся, — констатировал эксперт.
«Девелоперы тормозят строительство при не самых благоприятных экономических условиях и в ситуации, когда прогнозировать какие-то позитивные изменения довольно сложно, то есть при неопределенности», — отметил Ян Гравшин.
Сами участники рынка объясняют происходящее комбинацией факторов. Станислав Коновалов, директор компании «Плато Девелопмент», указал на слишком высокие ставки по рыночной ипотеке, ужесточение условий льготных программ и дороговизну кредитов для застройщиков. Общеэкономический фон также не способствует росту: темпы увеличения ВВП замедлились, налоговая нагрузка изменилась. В 2025 году застройщики предпочли не рисковать и заняли выжидательную позицию, не выводя на рынок новые корпуса.
Однако падение объёмов запусков — лишь одна сторона медали. Другая, не менее тревожная, — колоссальный объём нераспроданного жилья, накопившийся к концу года. По данным аналитиков, доля непроданных квартир в новостройках достигла рекордных 63–68 процентов, что в абсолютных цифрах составляет 78–81 миллион квадратных метров. Причина банальна: спрос упал из-за неподъёмных ипотечных ставок и завышенных цен, а темпы строительства всё это время оставались высокими.
В десяти городах-миллионниках уровень распроданности опустился ниже критической отметки в 70 процентов. В их число вошли Воронеж, Краснодар, Уфа, Челябинск, Омск, Самара, Красноярск, Новосибирск, Пермь, Волгоград. Для застройщиков это означает проблемы с наполнением эскроу-счетов и удорожание проектного финансирования. Банки, видя низкие продажи, повышают ставки по кредитам или вовсе отказывают в финансировании новых очередей.
«Снижение продаж ниже 70% затрудняет наполнение эскроу-счетов и увеличивает стоимость проектного финансирования для застройщиков», — поясняют аналитики.
В таких условиях заморозка ведущегося строительства и отказ от новых проектов становятся неизбежными. Парадокс ситуации в том, что сегодняшнее сокращение запусков через два-три года обернётся дефицитом предложения на рынке. Когда спрос (пусть даже при поддержке государства) начнёт восстанавливаться, покупатели могут столкнуться с острой нехваткой качественного жилья в проектах с близкими сроками сдачи. Выбирать будет практически не из чего, а цены, лишённые конкурентного давления, продолжат ползти вверх.
Таким образом, 2025 год войдёт в историю российского девелопмента как год великой паузы. Строительная отрасль, ещё недавно бывшая локомотивом экономики, замерла в ожидании — то ли снижения ставок, то ли новых госпрограмм, то ли чуда. Пока же и застройщики, и покупатели находятся в подвешенном состоянии, и никто не берётся прогнозировать, когда ситуация сдвинется с мёртвой точки.