Квартиры-долгожители на вторичном рынке остались только проблемные лоты, а цены всё равно ползут вверх
К началу весны российский рынок вторичной недвижимости оказывается в ловушке. Спрос со стороны покупателей никуда не делся, но вот качество того, что им предлагают, стремительно ухудшается. Рынок покидают наиболее привлекательные и адекватно оценённые квартиры, а на витрине остаются либо откровенно переоценённые варианты, либо объекты с «характером» — юридическими сложностями, неудачными планировками или специфической локацией. И эта тенденция, по мнению аналитиков, станет главным трендом марта 2026 года.
Специалисты агентства «ИНКОМ-Недвижимость» фиксируют волнообразную активность покупателей, которая часто синхронизируется с окончанием сроков банковских вкладов. Люди забирают деньги с депозитов и вкладываются в бетон, спасаясь от инфляции и надеясь на сохранение капитала. В январе этого года спрос на вторичное жильё практически не изменился по сравнению с прошлогодними показателями, показав незначительный прирост в 2,3%. Однако за этой цифрой скрывается важный нюанс.
«После каждой волны покупок рынок покидают наиболее привлекательные предложения, а в открытой продаже остаются либо переоценённые, либо проблемные лоты», — объясняет руководитель офиса «Новослободский» Денис Васильев.
Статистика неумолима: если квартира не находит своего покупателя в течение трёх месяцев, вероятность того, что она задержится надолго, резко возрастает. Чаще всего это связано не только с завышенными ценниками, но и с наличием тех самых «скелетов в шкафу» — юридических обременений, нестандартных архитектурных решений или неудачного расположения. При этом многие собственники, несмотря на изменение рыночной конъюнктуры, упорно не хотят снижать цену, что дополнительно тормозит оборот.
Ценовая динамика в столичном регионе, по данным на февраль, демонстрирует любопытный разброс. В границах старой Москвы средняя стоимость квадратного метра достигла 288 тысяч рублей, что на 0,4% выше показателей декабря и на 1,3% выше прошлогоднего уровня. В Новой Москве картина иная: здесь зафиксировано ежемесячное снижение на 0,2%, хотя в годовом выражении цена всё же выросла на 1,2%, остановившись на отметке 208,9 тысячи рублей за «квадрат».
В городах-миллионниках, по информации «Яндекс Недвижимости», медианная цена квадратного метра в феврале составила 153 тысячи рублей, прибавив за месяц 1,1%. Средняя полная стоимость объекта при этом достигла 7,7 миллиона рублей.
Прогнозы экспертов на март указывают на продолжение медленного, но уверенного роста средневзвешенной стоимости вторичного жилья. Руководитель департамента аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева полагает, что рост будет поддерживаться за счёт увеличения спроса. Правда, на первичном рынке ситуация иная — там ожидается относительное затишье. Основная часть отложенного спроса на новостройки была реализована ещё в конце 2025 года, а высокие ипотечные ставки и ужесточение условий льготных программ, таких как семейная ипотека, продолжают сдерживать активность покупателей.
«Ключевым фактором, который окажет влияние на дальнейшую динамику рынка, станет денежно-кредитная политика Центробанка. Плавное снижение ключевой ставки способно поддержать позитивные тренды и сохранить устойчивость рынка», — отмечает Чегодаева.
Аналитики сходятся во мнении, что серьёзных ценовых колебаний в ближайшее время ждать не стоит. С вероятностью 90% изменения в марте останутся в коридоре 1–2%. Это означает, что рынок вторички продолжит ползти вверх, но без драматических скачков. Главной проблемой для покупателей станет не цена сама по себе, а дефицит качественного предложения. Придется либо переплачивать за более-менее приличный вариант, либо мириться с недостатками, либо ждать, пока собственники переоценённых лотов наконец осознают реальность и скорректируют ценники.